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格子鋪作為一種新型的商業(yè)物業(yè)，因其具備高投資回報率及籌集、回籠資金快等特點，而倍受開發(fā)商和投資者青睞。但是隨著近年來電商對實體行業(yè)的沖擊下，格子鋪經(jīng)營日加困難，且因其相關(guān)制度、配套政策不成熟、不完善，從而引發(fā)的群體性訴訟糾紛越來越多。本文將對格子鋪的法律糾紛類型進行探討，并對格子鋪的法律風險防范和權(quán)益保護機制提出建議。
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一
格子鋪的概念及發(fā)展歷程
格子鋪又稱產(chǎn)權(quán)式商鋪，是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商鋪形式，其運作模式是開發(fā)商將整層物業(yè)分割成若干個小產(chǎn)權(quán)證出售給投資者，同時與投資者簽訂委托經(jīng)營或返租協(xié)議，承諾投資者在一定年限內(nèi)給予每年固定收益回報，并以物業(yè)公司或委托第三方管理公司的名義統(tǒng)一改造、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營。
格子鋪最早興起于20世紀70年代歐美發(fā)達國家。九十年代后，這種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商鋪產(chǎn)品形式迅速興起于國內(nèi)一些發(fā)達城市。就廣州本地而言，短短二十幾年，格子鋪經(jīng)歷了從興起到衰落的四個階段：1、興起：上個世紀九十年代初，廣州興起開發(fā)批發(fā)商城的第一波熱潮，如現(xiàn)今仍大名鼎鼎的“廣州白馬服裝批發(fā)市場”和“廣州紅棉服裝批發(fā)市場”等均是當時開發(fā)的，而在批發(fā)商城的經(jīng)營中，格子鋪的經(jīng)營方式以慢慢在批發(fā)商城里興起；2、發(fā)展：2000年前后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)格子鋪出租的商機，廣州各地開始興起格子鋪商場，格子鋪逐步發(fā)展；3、頂峰：2010年左右，隨著廣州市商品房限購政策出臺后，政府限制購買住宅物業(yè)，于是格子鋪投資成為了房地產(chǎn)投資者的主要投資方式，格子鋪的發(fā)展突然達到頂峰，多處出現(xiàn)搶購一空、一鋪難求的現(xiàn)象。4、衰落：但是令人意想不到的是，2014年隨著電商對實體行業(yè)的沖擊下，格子鋪的經(jīng)營日加困難，格子鋪出現(xiàn)大幅貶值、多地出現(xiàn)退鋪的浪潮，由此也引發(fā)了一系列法律糾紛，甚至是群體事件，格子鋪由此走向衰落的局面。
二
格子鋪法律糾紛的主要類型
由于格子鋪的開發(fā)一般涉及開發(fā)商、小業(yè)主（投資者）、實際經(jīng)營商、管理公司、甚至有時還涉及擔保方、銀行等多方當事人，法律關(guān)系比一般的商品房買賣復雜，目前格子鋪容易發(fā)生法律糾紛主要有以下幾種：
（一）買賣合同糾紛
買賣合同糾紛是格子鋪最主要也是最常見的法律糾紛類型，訴訟當事人一般是開發(fā)商（出賣人）與小業(yè)主（買受人），小業(yè)主在訴訟中作為原告的居多。發(fā)商在銷售格子鋪時夸大、虛假宣傳，各種投資盈利的承諾，與隨后格子鋪經(jīng)營艱難、生意慘淡形成明顯對比，導致小業(yè)主心理落差大。所以大部分小業(yè)主都寄希望于解除合同，以要求開發(fā)商返還價款。因此，在這一類訴訟中，小業(yè)主的請求一般是解除、撤銷合同并要求開發(fā)商支付違約金、賠償損失等。買賣合同案件中常見的爭議焦點如下：
1、小業(yè)主主張解除或者撤銷買賣合同能否得到支持。主張解除合同的，主要是以開發(fā)商根本違約為由，比如開發(fā)商無法辦理產(chǎn)權(quán)證、交付的格子鋪不符合法定或約定的交付條件、消防不合格等。但是開發(fā)商在合同簽訂時一般會把買方的解除權(quán)進行限制，除非是格子鋪遲遲無法辦證或者由于其他原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，否則一般情況下解除合同的主張很難得到法院的支持。小業(yè)主要求撤銷合同的案件中，一般是依據(jù)合同法第五十四條，開發(fā)商以欺詐的手段使小業(yè)主在違背真實意思表示下訂立的合同，下面第二點將展開進行分析。
2、開發(fā)商夸大、虛假宣傳能否被認定為欺詐。在合同簽訂前，開發(fā)商一般會通過各種方式打廣告，對外夸大宣傳，甚至虛假宣傳，以高回報誘惑投資者。但是，在合同簽訂時，開發(fā)商基于自身利益，并利用自己的優(yōu)勢，提供格式合同，而之前對外宣傳的內(nèi)容及各種承諾最終都不會被寫進合同中。當矛盾發(fā)生后，投資者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的各種承諾均沒有實現(xiàn)，自己投資的格子鋪遲遲不能投入經(jīng)營，投資者能否以開發(fā)商欺詐為由撤銷合同呢？最高人民法院在陳剛商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【案號：（2017）最高法民申3886號 】中，認為“……雙方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分，陳剛對此明知，現(xiàn)其以廣告中的內(nèi)容未實現(xiàn)主張華友公司違約，并無合同依據(jù)?！A友公司并不存在虛假宣傳或過錯，不應對此承擔違約責任。此外，購買商鋪本屬于商業(yè)投資行為，本身具有一定的風險，陳剛作為投資人應當具備相應的風險承受能力?！保梢?，在司法實踐中沒有寫入買賣合同中的廣告宣傳內(nèi)容是不會被法院認定為合同內(nèi)容的，因此以開發(fā)商虛假宣傳、欺詐甚至違約為由解除合同格子鋪裝修，難以得到支持。
3、交付的格子鋪不符合消防要求，能否認定為交付。何謂格子鋪合格的消防？下面我們先分析相關(guān)的法律規(guī)定：1．根據(jù)《中華人民共和國消防法》十一條、第十三條，大型的人員密集場所和其他特殊建設工程需要通過消防驗收，才能投入使用。其他建設工程報公安機關(guān)消防機構(gòu)備案即可投入使用，但是公安機關(guān)依法抽查不合格的，應當停止使用。2. 根據(jù)公安部《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三條、第十四條的規(guī)定，格子鋪不屬于大型的人員密集場所和其他特殊建設工程。但根據(jù)《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第二十五條的規(guī)定，格子鋪屬于《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三條、第十四條規(guī)定以外的建設工程，建設單位應當在取得施工許可、工程竣工驗收合格之日起七日內(nèi)，通過省級公安機關(guān)消防機構(gòu)網(wǎng)站的消防設計和竣工驗收備案受理系統(tǒng)進行消防設計、竣工驗收備案，或者報送紙質(zhì)備案表由公安機關(guān)消防機構(gòu)錄入消防設計和竣工驗收備案受理系統(tǒng)。下面通過廣州市中級人民法院審理的兩個案例來分析格子鋪的消防與交付之間的法律關(guān)系：
開發(fā)商交付的格子鋪沒有進行消防設計、竣工驗收備案，能否視為有效的交付？在“（2015）穗中法民五終字第5295號”案中，法院認為“……涉案商鋪于2014年8月6日取得竣工驗收消防備案受理憑證，并于2014年9月18日取得《公眾聚集場所投入使用權(quán)、營業(yè)權(quán)消防安全檢查合格證》，已經(jīng)符合交付條件。但商鋪符合交付條件后，秦大科應當重新向某甲振棟發(fā)出交鋪通知，本案中秦大科于2014年11月7日再次向某甲振棟發(fā)出交鋪通知，雖然郭振棟拒收該通知，但是根據(jù)《商鋪買賣合同》的約定，涉案商鋪符合交付條件后，應視為從通知發(fā)出之日使用權(quán)已移交給郭振棟格子鋪裝修，故郭振棟的收鋪日期為2014年11月7日……” ,在本案中開發(fā)商兩次郵寄收鋪通知書給小業(yè)主，小業(yè)主因交付商鋪不符合合同約定兩次均拒收，法院認為第一次郵寄收鋪通知書因商鋪未通過消防備案獲得《公眾聚集場所投入使用權(quán)、營業(yè)權(quán)消防安全檢查合格證》而認為不符合交付條件，交付無效。第二次郵寄收鋪通知書時，商鋪已經(jīng)取得《公眾聚集場所投入使用權(quán)、營業(yè)權(quán)消防安全檢查合格證》，并且買賣合同約定從通知發(fā)出之日使用權(quán)移交給小業(yè)主，因此認定為交付成功。
不過，在實踐中存在很多商鋪未進行消防備案或者消防不合格，但是小業(yè)主已經(jīng)簽收了收鋪確認書的，這種情況下的交付應當如何認定呢？在“（2015）穗中法民五終字第5296號”判決書中，法院認為“……雖然朱婧與秦大科、增發(fā)公司所簽訂的《商鋪買賣合同》中沒有約定出賣方需要辦理涉案商鋪的裝修工程消防備案手續(xù)，但依據(jù)《中華人民共和國消防法》第十一條（二）規(guī)定：‘其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。’可見，出賣人所交付的商鋪應符合經(jīng)營使用的基本條件，一審認定出賣人應為此義務并無不當。但朱婧于2014年5月25日簽收《確認書》是其對自有權(quán)利的處分，此簽收行為真實有效，至此商鋪的使用權(quán)已實際交接給買受人。在完成實際交樓后，上訴人仍主張逾期交樓違約金理據(jù)不足……”，可見，如果在現(xiàn)實中小業(yè)主已經(jīng)簽收收鋪確認書，就表示對自己的權(quán)利進行處分，事后不能以消防不合格為由主張尚未交付。
4、無法辦理銀行按揭貸款情況下，買方是否應該一次支付所有價款。在近幾年，由于格子鋪經(jīng)營困難，面積小且難以單一經(jīng)營，購買格子鋪向銀行貸款已經(jīng)越來越難，導致很多買賣合同在履行過程中因無法辦理按揭，小業(yè)主又沒有一次性支付全款的能力，而引發(fā)法律糾紛。事實上，在簽合同時，大部分開發(fā)商都會在價款支付條款中約定，在無法辦理銀行按揭的情況下，小業(yè)主應當一次性支付全部價款，而一旦有了這種約定，法院在判決時一般會判決合同繼續(xù)履行，買方需一次性支付全款。
（二）委托合同糾紛
委托合同糾紛的訴訟當事人一般是小業(yè)主與物業(yè)管理公司，由于格子鋪一般非常的小，只有幾平方米，客觀上無法獨立進行經(jīng)營，依賴于統(tǒng)一管理。所以開發(fā)商為了日后統(tǒng)一管理與經(jīng)營，在銷售格子鋪時，以各種理由，要求小業(yè)主一起簽訂委托經(jīng)營合同，綁定格子鋪的物業(yè)管理公司。但是由于格子鋪經(jīng)營困難或者物業(yè)管理公司經(jīng)營管理不善，導致格子鋪常常無法投入經(jīng)營，或者經(jīng)營不善，生意慘淡，投資者無法獲得收益。這種情況下，小業(yè)主一般會起訴物業(yè)管理公司，要求解除或者撤銷委托合同并返還格子鋪。這類訴訟主要涉及以下幾個爭議焦點：第一，能否解除或者撤銷委托合同，但是如同買賣合同一樣，委托合同也是開發(fā)商提供的格式合同，常常對小業(yè)主的解除權(quán)進行限制或者不約定小業(yè)主有解除權(quán)，在這種情況下，合同是非常難解除的。不過在實踐中，開發(fā)商常常“采取售后包租或者變相售后包租方式”銷售格子鋪，小業(yè)主能否以此主張開發(fā)商違反《商品房銷售管理辦法》第四十二條第四款撤銷合同或者認定合同無效呢？顯然也是較為艱難，因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商法律上是兩個不同的主體，在法律上沒有任何關(guān)系，物業(yè)公司與小業(yè)主的委托合同關(guān)系是獨立于開發(fā)商與小業(yè)主的買賣關(guān)系的。第二，物業(yè)管理公司是否應該賠償小業(yè)主因格子鋪無法獲得收益的損失，這種主張因在委托合同中沒有約定以及屬于間接損失，亦很難得到法院的支持。第三，能否要求物業(yè)管理公司返還格子鋪，一般會有兩種情況涉及格子鋪的返還，一是解除或者撤銷合同或者合同無效，這是上面第一個爭議焦點討論的問題。二是合同期限屆滿后，物業(yè)管理公司按約返還商鋪，此類主張一般會得到法院的支持，但是是非常的難執(zhí)行。因為物業(yè)管理公司一般是把格子鋪打通經(jīng)營，返還前需要重新把格子鋪間隔起來，但是很多時候由于物業(yè)管理公司經(jīng)營不善，早已經(jīng)成為空殼公司，小業(yè)主根本無法確定格子鋪位置。即使最終確定了位置，由于格子鋪本身面積小，且依賴于統(tǒng)一經(jīng)營管理，僅僅收回自己的格子鋪也是沒有意義的。
（三）租賃合同糾紛
租賃合同糾紛的當事人一般是小業(yè)主與格子鋪承租人，此類糾紛與典型的租賃合同糾紛類似，當格子鋪投入經(jīng)營后，承租人就會涌入格子鋪所在的商場，承租格子鋪進行餐飲、服裝等經(jīng)營活動。這類糾紛主要爭議焦點有如下：第一，承租人是否應當支付租金；第二，租賃合同是否應當解除。租賃合同糾紛一般發(fā)生于格子鋪所在的商場經(jīng)營不善或者物業(yè)管理公司管理出現(xiàn)問題時。
（四）裝飾裝修合同糾紛
裝飾裝修合同糾紛的訴訟當事人一般為小業(yè)主與裝修公司。此類糾紛主要涉及的爭議焦點有以下幾個：第一，裝修合同是否有效，裝修合同有無效力，主要與裝修公司有無裝修裝飾工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)有關(guān)，如果裝修公司沒有相關(guān)資質(zhì)，則合同無效。第二，涉案商鋪的開工日期如何確定，格子鋪一般在交付后才存在裝飾裝修的問題，所以在實踐中如果商鋪沒有交付，裝修公司的工期會相應的順延。第三，格子鋪的裝修是否符合合同約定，裝修結(jié)束后裝修公司會要求小業(yè)主簽收驗收合格確認書，如果裝修公司沒有按照裝修合同約定進行裝修，小業(yè)主可以拒絕簽收驗收合格確認書，但是一旦簽收了，那就表示對格子鋪的裝修表示認可，隨后主張裝修公司裝修不合格則較為艱難。
以上是對格子鋪法律糾紛幾種常見類型的介紹，當然除此之外，有些格子鋪的交易基于銀行及擔保的加入，可能還會發(fā)生金融、抵押以及擔保方面的法律糾紛，一般而言亦與常見的抵押、擔保糾紛區(qū)別不大，故不再贅述。
三
格子鋪的法律風險防范和權(quán)益保護機制之建議
鑒于格子鋪為新事物，我國目前相關(guān)法律制度、配套政策不成熟、不完善，筆者認為，我們可從以下幾方面進行完善：
（一）引導格子鋪業(yè)主建立內(nèi)部自治組織
針對格子鋪業(yè)主眾多，難以統(tǒng)一意見的弊端，筆者建議可效仿住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的做法，由格子鋪業(yè)主成立格子鋪業(yè)主委員會、代表大會或經(jīng)營性公司等內(nèi)部的自治組織，通過事先授權(quán)或法定授權(quán)等方式，委托該組織在經(jīng)營期限屆滿時統(tǒng)一行使收回商鋪，并再次委托經(jīng)營的權(quán)利，并有權(quán)對商鋪的公共設施進行維修，更換等事宜，以保障廣大業(yè)主的利益。如當授權(quán)比例達到業(yè)主的80%以上，其他業(yè)主不得以未經(jīng)自己同意為由拒絕該組織的處分行為，使其在重大問題上形成“少數(shù)服從多數(shù)”的自律性機制。
（二）探索建立格子鋪項目的開發(fā)準入和擔保制度
目前導致格子鋪遭遇面臨困境的重要原因在于，部分開發(fā)商缺乏專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，未進行系統(tǒng)嚴密的前期論證，就盲目引進國外模式上項目，只顧資金回籠不顧后續(xù)經(jīng)營管理，以致大部分項目火爆熱銷開局，但最終因種種問題經(jīng)營不善、難以為繼甚至無法正常開業(yè)而告終。因此，筆者建議應從嚴控制格子鋪的銷售，對該類商鋪的銷售采取準入制度。只有具備一定開發(fā)資質(zhì)和銷售規(guī)模的開發(fā)商，才準予采取分割轉(zhuǎn)讓的預售模式。在格子鋪審批立項時，要審查開發(fā)商的資金實力、開發(fā)資質(zhì)、過往業(yè)績、經(jīng)營信譽和是否存在行政處罰經(jīng)歷。同時，開發(fā)商必須向國土部門繳納一定比例的保證金，采取類似欠薪保障基金的制度和運作模式，以最大程度低預防群體事件。
（三）健全完善格子鋪項目的監(jiān)督機制
建設主管部門、工商部門應加大對違法銷售行為、虛假廣告的查處和懲罰力度。在格子鋪的開發(fā)過程中，要監(jiān)督開發(fā)商是否存在違規(guī)操作行為。在格子鋪銷售階段，審查開發(fā)商是否有足夠的資金實力來擔保對投資者承諾的回報，如果不能，應當要求開發(fā)商提供專業(yè)的擔保公司為投資回報的承諾進行擔保。
綜上，格子鋪作為一種房產(chǎn)證券化的新型投資產(chǎn)品，其運作模式既有利于開發(fā)商快速融資和回籠開發(fā)成本，也因其投資簡單的特性而發(fā)展迅速，但由于相關(guān)制度、配套政策等缺失，加之在電商的沖擊下，導致發(fā)生了大量的法律糾紛。筆者認為，我們應該從中吸取經(jīng)驗和教訓，不斷完善相關(guān)法律制度及政策，促使格子鋪這一新型商業(yè)物業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展。
編輯 | 羅欣
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