PART 1
上周裝修竣工驗收報告，浙江省《全裝修住宅室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量驗收規(guī)范》7月1日實施的新聞，刷了各大媒體的屏。也就是說，今后杭州的大多數(shù)住宅，都要按全裝修標準驗收。
所有人關心的點，都是房鬧會變多還是變少？購房者權益是否更有保障？
但一個做項目總的朋友，卻提醒我：樓先生，其實我更擔心的是，以后還能不能偷面積了？這才是這份《驗收規(guī)范》帶來的最大未知數(shù)。
你想，現(xiàn)在很多精裝修豪宅，或多或少有一些“可拓展面積”。簽合同時，一般合同上附的是原始戶型圖。然后，開發(fā)商會再拿一份《裝修改造協(xié)議》，請你簽字。
這份《裝修改造協(xié)議》上的戶型圖，才是你在樣板房看到的真實格局。
原先比較好辦。開發(fā)商先按原始戶型，將房子的毛坯完工。驗收竣備后，再按改造后的戶型圖做精裝修?；虬烟艨諠采蠘前?，或把墻壁外拓到陽臺，總之最后都變成了房間。
這樣的形式，購房者也很喜聞樂見。一樣的總價，憑空多出十幾個平方米，一輛奧迪Q5開回家了。
但現(xiàn)在，按照新的《驗收規(guī)范》，毛坯要驗收一次，裝修完還要驗收一次。
兩次驗收，同一套房子的戶型已天差地別。這時候就比較尷尬，有關部門總不能拿兩張戶型圖來驗收吧？裝作沒看到也不行了！
說到最后，我那位項目總朋友嘿嘿一笑：
要么是從此杭州的住宅，不再會有哪怕一平方米的“贈送面積”。要么就是這份《驗收規(guī)范》形同虛設，因為牽扯到太多利益，沒人愿意執(zhí)行了。
我去問了一圈蕭山的開發(fā)商。不少人說，確實有收到消息，說最近風聲更緊了?！暗?，規(guī)避的辦法總還是有的，是不是？”
PART 2
為什么要去問蕭山的開發(fā)商呢？大家都知道，這地方偷面積路子野，神戶型多。
在2010年之前，杭州住宅基本還沒有“偷面積”一說。
2009年是轉折點。那一年，蕭山幾個新盤都玩起戶型創(chuàng)新。旺角城一期推出90㎡LOFT戶型。綠都·金域三江一期的106㎡，雖然只有兩房兩廳一衛(wèi)，卻送了一個3㎡的設備陽臺。
2010年以后，受到深圳一些“神盤”的啟發(fā)，蕭山戶型開始腦洞大開。
當時最風靡的，是城南得力·名門世家的“魔方戶型”，89㎡的公寓，像壘積木一樣，改造后可以變成140多㎡，一度需要托關系才能搞到一套。
還有一個125㎡戶型，總價大約320萬元，改造后可以做到200多㎡。
我曾經(jīng)在一個朋友家，看到一套剛裝修好的“魔方戶型”89㎡。他把挑空客廳澆上樓板，樓下是客廳、餐廳和廚房，兩個房間。樓上是一個主臥，一個套小書房的次臥，還有一個儲藏室！
但最著名的，還是錢江世紀城的和美家。90㎡的LOFT，改造后最大可做到160㎡，總價才100萬元上下，誰看了都要心動。
當時蕭山有點投資眼光的人，都是人手一套，最少的也賺了100萬元。
不過，據(jù)說真正買來自住的人，都覺得改造后的層高低了一點。畢竟樓板12厘米去掉，即便有5.6米層高，也還是有點局促。另外，群租有點多。
2014年7月1日后，新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》實施，“偷面積”難度加大。但許多樓盤仍然見招拆招，靈光乍現(xiàn)。
御景藍灣、金地·天逸、東方海岸和美哉美城，大概算是蕭山“神戶型”時代的絕唱。
PART 3
但這個游走在灰色地帶的盛宴，總要結束。
去年3月18日，杭州市規(guī)劃局下發(fā)了一份關于印發(fā)《杭州市建筑工程容積率計算規(guī)則》的通知。許多正在規(guī)劃中的“神戶型”，再次遭受一萬點暴擊。
有消息稱，政府這一次要動真格，計劃在兩年內(nèi)徹底消滅“偷面積”現(xiàn)象。
已審批出來的“神戶型”，不得不錦衣夜行，諱莫如深。手上有新項目正在報批的開發(fā)商，更是陷入一片凄風苦雨。
某全國大鱷的A新盤，面積預測繪申請了七遍，都沒通過，報建人員想死的心都有。
市中心B新盤，本來想設計少數(shù)90㎡先跑量。一看新規(guī)傻眼了，要做標配的三房兩衛(wèi)，90㎡根本不夠。一咬牙：算了，直接定位純改善，從110㎡的大三房做起。
所以，最近半年在售的杭州新盤，戶型都神奇不再。
雖然從送審的測繪圖可以看出，一些設備平臺、虛線、臨空部分，都還大有乾坤，但相比當年名門世家與和美家的傳奇，都會瞬間被秒成渣。
去年底，杭州城北兩個精裝修樓盤，因為“偷”了點面積，竟然沒通過竣工驗收，后來各自交了一大筆罰款裝修竣工驗收報告，才算搞掂。
這也給許多正在賣“可拓展戶型”的開發(fā)商敲響了警鐘。
緊箍咒正在越念越緊。能交罰款搞掂，還算幸運。萬一像上海的茉莉公館那樣，政府一定要求拆除改造部分，那才叫一地雞毛。
而即將實施的《全裝修驗收規(guī)范》，無疑是又一道隨時可能勒緊的繩索。
PART 4
那么，《全裝修驗收規(guī)范》是否會徹底終結“贈送空間”呢？一時還真不好說。
首先，我們要搞清楚什么是“全裝修”？根據(jù)官方定義，是指住宅交付最終用戶前，所有功能空間及六面體、管線全部作業(yè)完成，套內(nèi)水、電、衛(wèi)生間等日?；九涮自O備部品完備，可直接入住的住宅。
一位業(yè)內(nèi)人士說，奧妙就在于“全裝修不等于精裝修”。
也就是說，全裝修交付要求的，只是達到一個清水樣板間的條件。那么，精裝修后期加建改造，還是有可能的。
最重要的，還是看政府怎么把關。目前，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，從拿地到辦出房產(chǎn)證，起碼要經(jīng)歷40多個環(huán)節(jié)，涉及審批部門10多個，需要符合20多部法律法規(guī)相關要求。
從流程上看，開發(fā)商先要報批規(guī)劃建設方案，再有初步設計、施工圖，最后還有一個房產(chǎn)項目準預測繪圖。
房子造好了，建設單位要組織五方竣工驗收、質(zhì)監(jiān)提供工程質(zhì)量監(jiān)督報告、城建檔案館出具竣工檔案認可意見書，以及竣工驗收備案等等，才能辦理房產(chǎn)初始登記。
目前，住建等相關部門主要驗收毛坯房，看是否與之前報送的準預測繪圖吻合。
如果《全裝修驗收規(guī)范》嚴格執(zhí)行，那么流程圖上可能需要多兩個環(huán)節(jié)，一個是預測繪時需要同步報送完整的裝修施工圖設計文件，一個是全裝修驗收。
如果毛坯房驗收時，就嚴格比照報審的準預測繪圖，那今后杭州的住宅就不可能有“贈送空間”了。
但有兩個問題。首先，這個規(guī)范只是一個推薦性技術標準，并不是強制的。
其次，《全裝修驗收規(guī)范》只是一個總則，還有許多等待厘清的概念。比如，它只寫明由浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責管理，浙江省建筑裝飾行業(yè)協(xié)會負責具體解釋工作，但沒有明確具體責任部門。
那么，誰來驗收這個事情，也挺關鍵的。
要驗收也不是那么容易的，總得有一支精裝驗收人才隊伍吧？住建局不太可能去專門養(yǎng)一支隊伍，最有可能的，是外包給專業(yè)中介機構。
當然，中介機構干活總不能免費的，這樣又增加一筆二次驗收費用。那么，羊毛總是出在羊身上的。
這個規(guī)范怎么執(zhí)行，感覺開發(fā)商糾結，有關部門更糾結啊！
-End-
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文∣樓先生
編輯∣二叔
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