租賃合同提前解除后的裝修損失及賠償是怎樣的呢

時(shí)間：2022-11-17 23:05:33 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)整理

甲公司與乙公司簽訂租賃合同，并就租期與租金的支付進(jìn)行了約定。因甲公司未能按期支付租金，乙公司向甲公司發(fā)出了催款函，未取得回應(yīng)后，又向甲公司發(fā)出清場(chǎng)函，并將該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所鎖門(mén)，要求終止租賃關(guān)系并清場(chǎng)。而甲公司則要求乙公司賠償房屋裝修損失。租賃合同提前解除，剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值應(yīng)當(dāng)如何賠償

剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同時(shí)，形成附合的裝飾裝修物在剩余租賃期限內(nèi)尚存的價(jià)值。在判斷出租人是否應(yīng)當(dāng)賠償承租人裝修損失時(shí)，首先要判斷合同解除的原因以及承擔(dān)責(zé)任的主體是哪一方。至于未形成附合的裝飾裝修物，因不屬于涉案房屋租賃物的組成部分，是獨(dú)立之物，故除當(dāng)事人另有約定外，均可由承租人自行拆除帶走。但因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。一、租賃合同提前解除，剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值的賠償主體是誰(shuí)

（一）承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修，在租賃合同解除時(shí)，除雙方另有約定外，對(duì)形成附合的裝飾裝修物應(yīng)按以下情況分類(lèi)處理：

1.因出租人原因違約導(dǎo)致合同提前解除承租人可以請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失。

2.因承租人原因違約導(dǎo)致合同提前解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，人民法院不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。

根據(jù)《民法典》關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，因承租人違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，則承租人無(wú)權(quán)就剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失向出租人主張裝修費(fèi)用攤銷(xiāo)年限，應(yīng)由其自行承擔(dān)損失，否則即等于違約行為受到了保護(hù)，守約行為受到制裁。如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，才應(yīng)當(dāng)在利用裝飾裝修物的價(jià)值范圍內(nèi)給予承租人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治原則。需要注意的是，如果出租人不同意利用的，則不需要補(bǔ)償。

3.因雙方都有違約行為導(dǎo)致合同提前解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，應(yīng)當(dāng)由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)比例承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

4.因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同提前解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，應(yīng)當(dāng)由雙方按照公平原則進(jìn)行分擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。

（二）如果承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修，合同解除時(shí)，除了雙方另有約定外，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的請(qǐng)求，人民法院是不予支持的。

二、裝飾裝修的剩余價(jià)值應(yīng)如何計(jì)算

裝飾裝修的剩余價(jià)值，主要通過(guò)裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。如雙方當(dāng)事人未就案涉房屋裝修殘值提出鑒定，或者因涉案房屋已經(jīng)出租、出售等某些客觀原因?qū)е鲁霈F(xiàn)客觀上亦不宜鑒定的情形，此時(shí)人民法院通常會(huì)發(fā)揮自由裁量權(quán)，根據(jù)裝修支出和租賃合同約定的租賃期限，可以采取以租賃期限折舊等方式確定裝修殘值損失。在確定裝修殘值時(shí)，要明確裝修殘值的計(jì)算年限和殘值評(píng)估基準(zhǔn)日期。

裝修殘值的計(jì)算年限，要依據(jù)租賃期限來(lái)確定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，可以按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。對(duì)于裝修殘值的評(píng)估基準(zhǔn)日期，則應(yīng)當(dāng)考慮合同的履行狀況，主要基于承租方對(duì)租賃物實(shí)際使用的期限確定。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書(shū)中指出：通常情況下，殘值損失應(yīng)當(dāng)與裝飾裝修的現(xiàn)值相符，但因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》確定裝飾裝修造價(jià)費(fèi)用在租賃期間內(nèi)攤銷(xiāo)完畢，故合同履行期間已經(jīng)攤銷(xiāo)（消耗）裝飾裝修造價(jià)費(fèi)用，不應(yīng)納入合同解除后的損失范圍。殘值損失應(yīng)考慮因合同解除未攤銷(xiāo)的費(fèi)用，該費(fèi)用可能高于或者低于裝飾裝修的現(xiàn)值，此時(shí)，確定裝飾裝修殘值損失采用“就低”原則裝修費(fèi)用攤銷(xiāo)年限，即如果未攤銷(xiāo)費(fèi)用高于現(xiàn)值，殘值損失應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值確定。因裝飾裝修損失作為合同解除的損失，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失時(shí)為基礎(chǔ)確定。如果低于現(xiàn)值，殘值損失應(yīng)當(dāng)按照未攤銷(xiāo)的費(fèi)用確定。

1.中華人民共和國(guó)民法典

第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百九十一條當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。

2.最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

第八條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。