中消協(xié)提醒防范商品房買賣、租賃等領(lǐng)域不公平條款
聚焦商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等領(lǐng)域的不公平格式條款，中消協(xié)21日發(fā)布點評，提醒消費者注意防范。
有的條款完全免除定金責(zé)任，例如，“在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償?！边@完全規(guī)避了經(jīng)營者不履約所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
當(dāng)商品房買賣合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時，有的條款將“宣傳視為要約邀請”規(guī)避責(zé)任。例如，“買受人在現(xiàn)場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準。”銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料，都會對消費者的購買決策產(chǎn)生影響。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行則構(gòu)成違約。
有的條款濫用不可抗力適用范圍，為延期交房免責(zé)。例如，“因設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任?！痹O(shè)計調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應(yīng)當(dāng)充分考慮的因素，如果經(jīng)營者因設(shè)計原因未能按期交房，應(yīng)屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。
消費者通過中介機構(gòu)租房，有的條款限制消費者在租賃期滿后與房屋所有人直接交易。例如，“自租賃期滿合同終止后三個月內(nèi)，甲方（承租人）不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應(yīng)向乙方（中介機構(gòu)）交付月租金的200%作為賠償?！睂嶋H上，租賃期滿合同終止后，消費者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，中介機構(gòu)無權(quán)限制，更無權(quán)要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。
在裝修過程中，因施工造成質(zhì)量問題后，往往需要拆除部分或全部原裝修材料重新施工。有的條款將材料費轉(zhuǎn)嫁給消費者物業(yè)裝修管理規(guī)定，例如，“裝修施工期間屬于甲方（消費者）購買材料由乙方（裝修公司）施工的項目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問題，乙方負責(zé)保修期間的人工費用，材料由甲方負責(zé)?！边@減輕了經(jīng)營者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，屬于不公平格式條款。
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有的條款將預(yù)付款視為定金或違約金，經(jīng)營者單方規(guī)定消費者解除合同時，不退已支付預(yù)付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營者。實際上，預(yù)付款不是法律概念上的定金，加重了消費者的責(zé)任，屬于不公平格式條款。
物業(yè)管理區(qū)域包括小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場地，綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉等水、電費用物業(yè)裝修管理規(guī)定，應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費中列支，有的物業(yè)卻在合同條款中讓業(yè)主額外分攤。還有的物業(yè)公司收取業(yè)主的車位費、管理費，卻在合同條款中規(guī)避承擔(dān)民事責(zé)任。實際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
記者：趙文君
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